Смена площадей
Весной часть московских печатных и рекламно-производственных компаний сменила арендуемые производственные площади на более привлекательные. И цены в сегменты производственно-складских помещений и помещений свободного назначения еще продолжали снижаться летом, когда все остальные сегменты рынка недвижимости уже стабилизировались. Но это слабый повод для радости.
В общем и целом. Производственные площади – самый неразвитый сегмент рынка. Самая общая картина такова, что жилые, офисные и торговые площади уже давно прошли этапы формирования и стали инвестиционно привлекательны. Собственно жилое направление развивалось еще с 90-х. Офисное подвинул к развитию кризис 98 года, после которого возникло много ЧП, каждому из которых нужно было помещение. Торговые площади развились за счет прихода в 2000-х международных розничных сетей и развития собственных. Складские успели хоть как-то поднять голову до настоящего кризиса. По крайней мере появились логистические комплексы, соответствующие международным стандартам, и одно это уже задает тон на рынке. И в ближайшие годы по оценкам экспертов складской сегмент даже станет прозрачным. А вот производственные помещения начнут развиваться только после настоящего кризиса.
Говоря официальным языком, последние 5 лет основная специфика индустриального рынка заключается в его неразвитости. Все время после распада Союза и до настоящего времени существовавшие ранее производственные помещения не модернизировались. В лучшем случае они поддерживались в сколько-нибудь рабочем состоянии или консервировались. А чаще просто приходили в негодность. Массовых инвестиций в этот сегмент не было и нет. Даже государство не может быстро довести до ума технопарки, которые создаются в рамках проекта «Роснано», хотя казалось бы средств здесь достаточно. Некоторые промзоны остаются на уровне проектов, - одна земля без коммуникаций.
Так что когда мы говорим о смене арендуемых производственных площадей, речь идет о том, что меняется дорогое на дешевое, а не плохое на хорошее.
Текущий кризис. Последние оживления на рынке производственно-складских помещений наблюдались в октябре 2008 году. Зимние месяцы 2008-2009 гг. по понятным причинам стали провальными. С весны началось оживление.
- Март. В купле-продаже первый «спрос», но сделок мало – покупатели ждали «ценового дна». Снижение цен до 19% по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. Продолжается снижение арендных ставок.
- Апрель. Купля-продажа – цены 2007 г. Достижение первого «ценового дна» - в офисной и недвижимости. Скупка торговых площадей. Производственные помещения только-только по настоящему вступили в кризис – цены ниже прошлогодних больше чем на 30%.
- Май. Самая низкая цена покупки производственных площадей в центральном регионе. Ставки аренды продолжает падать, но оживляется активность – объемы предложений и сделок.
- Июнь. Стабильная стагнация. Цены на покупку производственных помещений выше, чем в мае, но почти на 40% ниже, чем в прошлом году. Вероятнее всего повышение цен связано с уходом с рынка более дешевых предложений. Аренда снова провисла – количество предложений снизилось на 9%.
- Июль. Рынок аренды коммерческой недвижимости нащупал «дно». Интенсивная коррекция цен закончилась еще в июне, а в июле наступила стабилизация. Средние ставки аренды впервые за прошедшие месяцы снизились только в одном сегменте (производственно-складских помещений). Рост объема предложений производственно-складских помещений.
- Август. Количество сделок по покупке невелико, большое количество площадок пустует. Количество предложений по аренде упало максимально за лето. Свою роль сыграло традиционное отпускное затишье. Впрочем, все это нисколько не свидетельствует о росте спроса на коммерческие площади. Все-таки основная причина – снятие объектов с рекламы в период снижения деловой активности.
Обзоров за сентябрь еще нет.
Осень. Особенность спроса на помещения у печатных и рекламно-производственных компаний такова, что наиболее востребованы помещения из сегмента до «500 м2». Реально – около 100 м2.
Какие-то прогнозы нам удалось найти только по Центральному и Сибирскому регионам и индустриальному Поволжью. Общая оценка: реальная стабилизация придет не раньше 2010 г. Приходится делать ставку на средний и малый бизнес, а это значит – нужно уступать в цене. И арендодатели уступают. А что им остается?
Применительно к Поволжью встретилось мнение, что рынок коммерческой недвижимости в различных сегментах был уже удовлетворен в 2007-2008 г. И сейчас спрос не повышается, динамика цен также непонятна. Оживление же ожидается – и не только здесь – оно начнется с офисного сегмента.
В крупных сибирских городах нет особого дефицита складских и производственных площадей. Однако риэлтеры отмечают, что в последнее время спрос на такие объекты повышается, и это вызывает постепенный рост цен. Структуры спроса и предложения нередко не совпадают: нынешним предпринимателям нужны небольшие площади, тогда как основу предложения составляют крупные складские и производственные базы.
В центре вполне вероятно дальнейшее снижение ставок, но и роста предложений тоже не будет. Конечно, хорошо тому, у кого в мае были свободные средства и он смог приобрести в собственность хорошее производственно-складское помещение. Но и тем, кто был лишен такой возможности отчаиваться не стоит. Стоит чутко следить за рынком.
Наиболее вдумчивые эксперты сразу предлагают два сценария – оптимистичный и пессимистичный. Определяющие факторы: цены на нефть, ситуация с кредитованием, настроения в бизнесе.
Завершим частным мнением: «Вероятно, особенных негативных изменений осенью на рынке недвижимости ждать не придется. Положение выровняется, цены стабилизируются. Количество сделок, пусть и медленно, но начнет увеличиваться.
Наша страна – механизм весьма специфичный, и рынок может повести себя даже совсем непредсказуемо. Надеяться на оптимистичный вариант развития событий стоит, по крайней мере, многие факторы свидетельствуют в его пользу».
Источники: http://www.commercialrealty.ru, http://www.arendator.ru, http://www.r-r-g.ru
